2014年 グローバル不動産投資戦略 調査レポート
2014年2月20日
報道各位
ラサール不動産投資顧問株式会社
「2014年 グローバル不動産投資戦略」 調査レポートを発表
本日、記者説明会を開催
世界有数の不動産投資顧問会社、ラサール インベストメント マネージメント インク（本社： 米国イリノイ州シカゴ、最高経営責任者：ジェフ・ジェイコブソン）は、今年で20回目となる主要30か国における不動産投資の展望「2014年 不動産投資戦略レポート」を発表し、本日記者説明会を行いました。
「2014年 不動産投資戦略レポート」の概要を下記にお知らせいたします。
Ⅰ．投資展望
2014年は安定稼働不動産を売却してリターンを確保する絶好の時期であるのと同時に、資金が潤沢な環境においては、不動産投資家は幾つかの重要な問題に直面します。投資回収によって得た資金をどこへ再投資するべきか。今後、金利の上昇によって不動産価格は下落するか。逆に、2015年から2016年まで不動産市場の回復基調と低金利が継続して不動産価格がさらに上昇するか、などです。
世界経済が回復する中において、弊社の推奨はコア型からよりリスクの高いバリューアッド型やネクストコア戦略へ不動産ポートフォリオの重点をシフトさせることです。これは、長期トレンドの一歩先を行く投資によって成長機会を捉えつつ、金利上昇が不動産価格へ与える悪影響をできるだけ受けないようにすることを意図しています。
Ø 中期的な循環的トレンド
今後1、2年にわたって考慮すべき２つの大きな循環的トレンドがあります。一つは、市場参加者によるリスクオフからリスクオンへの変化、もう一つは、中央銀行が流動性を引き揚げる際に発生する資本の「大いなる巻き戻し」です。これらは今後数年間にわたって不動産投資戦略に大きな影響を与えます。多くの国々におけるコア不動産市場は、一般的に5年から7年間続く強気相場の半ばから後半の段階にあります。プライム不動産（優良な不動産）の不動産利回り（キャップレート）が今後更に低下する可能性は極めて小さいと考えられます。
Ø 長期的なトレンド
不動産は、それを取り巻く経済環境の変化から逃れることはできません。例えば、長期の賃貸借契約によって急な景気のショックを回避できたとしても、将来的には賃貸借契約が満了するために、ほぼ全ての不動産が賃貸市場の需給バランスの影響を受けることになります。同様に、売却やリファイナンスをする段階で資本市場の影響を受けます。このように、投資プロセスにおける重要な節目においては、全ての不動産が長期トレンドの影響を受けることになります。
Ⅱ．地域別の投資展望
不動産投資戦略レポートでカバーする25ヶ国の不動産市場は、多種多様な経済および人口動態の変化の影響を受けています。また各国・各都市は、DTU（人口動態、技術革新、都市化）に対して、異なる反応を示しています。
【アジア太平洋】
アジア太平洋地域の経済は、過去20年間と同様に、欧州や北米よりも早いペースで成長するでしょう。日本では、引き続き「アベノミクス」の効果が予想されます。世界第二位の経済大国である中国は、三中全会改革によって経済が長期的には適切に進展する可能性が高く、アジア太平洋地域全体を牽引するでしょう。
Ø 2014年のアジア太平洋地域における最良の投資機会
【欧州】
欧州は大きな経済格差が継続し、厳しい情勢が続くでしょう。財政が健全な北部欧州諸国と財政問題を抱える南部欧州諸国の経済格差は拡大すると予想されます。西欧諸国では英国、ドイツの経済が最も健全であり、東欧諸国ではポーランド、チェコ共和国、ロシア、トルコが急速に成長しています。そして、安定を取り戻した金融システムを2015年まで維持するためには、欧州連合の構造改革が不可欠です。
Ø 2014年の欧州における投資機会
【北米】
北米は、米国の景気回復の恩恵を受けるでしょう。メキシコでは、必要性が高まっている構造改革が進展しつつあります。一方で、カナダは住宅価格の高騰に対処しようとしています。国によって回復段階に違いはありますが、これら3ヶ国の経済は2014年も総じて好調に推移するでしょう。
米国では、不動産ファンダメンタルズが2014年以降もゆっくりと回復し続けるものと予想されます。この間、全ての不動産セクターにおいて平均賃料上昇率が、インフレ率に近い水準で推移するでしょう。一部の市場（主に主要都市やヒューストンなどのエネルギー関連都市）では、2014年以降に経済がさらなる成長を遂げる中で、新たな開発案件や大規模な改修案件が増えるものと見込まれます。カナダの不動産市場では価格や賃料の上昇が過去数年間に亘って続いたことから、すでに頭打ちの状態となっており、2014年はいくぶん軟化する可能性があります。メキシコでは、今後1、2年間は経済成長が加速するために、ほとんどの都市および不動産セクターにおいてファンダメンタルズの改善が続くでしょう。
＜米国＞
米国は世界最大の不動産市場で、成長産業（ヘルスケア、テクノロジー、エネルギー）があり、国土が広大で地理的な広がりを有し、豊富な不動産投資機会に恵まれています。投資環境も国外投資家に対して開放的かつ効率的であり、良い投資機会に対して資金が不足するということは稀です。弊社は、米国ではリターン特性（安定インカム／賃料成長）、不動産セクター、投資スタイルを分散することを推奨します。また、コア不動産の価格がピークに達しており、今後の金利の正常化（上昇）が不動産価格の下落要因となりうるため、2014年には賃料成長戦略への投資エクスポージャーを過去数年よりも引き上げることをお勧めします。
Ø 2014年の米国における投資機会
＜カナダ＞
カナダのコア不動産投資において最も魅力的な不動産セクターは物流施設です。物流施設はカナダ国内のほとんどの市場で供給が不足し続けており、一方でテナント需要は旺盛です。また、米国系小売チェーンによるカナダへの進出が今後も継続することから、安定稼働している商業施設も引き続き魅力的な投資対象です。
Ø 2014年のカナダにおける投資機会
＜メキシコ＞
メキシコでは、経済成長、健全な不動産ファンダメンタルズ、活発な国内の投資需要を考慮し、特に物流施設（中部バジオ地区および北部市場）とオフィス（主にメキシコシティ）セクターにおけるバリューアッド投資戦略を弊社は推奨します。新たに不動産ポートフォリオを構築する場合には、コア不動産の分散、そして次に投資対象を絞った開発投資やリポジショニング投資を追加することが有効でしょう。
Ⅲ．物流業界の発展
物流業界では世界中で大きな変化が起こっています。そして、この変化は魅力的な不動産投資機会を生み出す原動力となっています。国によって建物仕様は異なりつつも、テナントが選好する物件の特徴は新興諸国と先進諸国に亘って急速に均一化しています。
テナントが求める物流施設の変化に対応して、物流施設は大型化しています。輸送の長距離化によって貨物をまとめて配送する方が経済合理性が高く、それに伴って大きな施設が必要とされています。また自動保管システムの導入によって在庫を高く積み上げることが可能となり、テナントが求める天井高も上がってきています。特にサードパーティ・ロジスティクス（3PL）サービスは物流の大型化によって、規模の経済性、オートメーション、パレットサイズの標準化に基づく業務効率の大幅な改善を実現しています。
Ⅳ．最後に
2014年は、優良不動産を売却してリターンを確保することは比較的に容易に行えるでしょう。その反面、再投資は難しくなります。取得競争が激しい環境の中では、コア投資家の投資対象が広がる中でその何歩も先を行く投資戦略が長期的なリターンを生むでしょう。
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ラサールインベストメント マネージメントについて
世界最大の総合不動産サービス企業であるジョーンズ ラングラサール グループ（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）傘下にある、世界有数の不動産投資顧問会社です。世界規模で、私募、公募の不動産投資活動をしており、総運用資産残高は約463億ドルです（2013年3月末現在）。私募、公募、デット、エクイティのあらゆる不動産投資活動を世界中の不動産キャピタルマーケット、オペレーティングマーケットで展開しています。主要顧客は、世界の公的年金基金、企業年金基金、保険会社、政府関連、その他基金（大学基金など）、個人投資家などです。